임대차보호법만 제대로 알아도 전세분쟁 사전 예방 가능 주택임대차보호법은 '주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장함'을 목적으로 한다. 다시 말해 임차인과 임대인 사이에서 발생하는 분쟁을 막고 경제적 약자인 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하기 위해 제정된 법이라 할 수 있다.  알고보면 '전세분쟁 미리 막는 법'이 바로 주택임대차보호법인 것이다. 주택임대차보호법은 언제, 왜 생겼나? 이 법은 경제적으로 약자에 해당하는 주택 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위해 제정되었다. 민법에 속하는 특별법으로 81년 3월 5일 제정돼 83년 12월 30일과 89년 12월 30일에 개정을 거쳤다.  제정 당시에는 임차인의 대항력과 소액임차인의 우선변제 청구권만이 인정되었지만 89년부터 확정일자에 따른 우선변제청구권이 인정되기 시작했다. 주택임대차보호법의 적용 대상은? 주거용 건물(주택)에 한하여 적용되며 사회 통념상 주거용 건물로 인정되는 것이면 보호 대상이 된다. 가옥대장이나 건물대장에 주거용으로 기록돼 있지 않아도 사실상 주거용으로 사용하고 있으면 적용 대상이 되는 것. 공장이나 창고용 건물이라도 내부 구조를 주거용으로 변경했다면 주택으로 보며 무허가 건물이나 준공검사를 받지 못한 건물도 적용 범위에 든다.  주택의 소유주도 미등기 주택이라는 이유 때문에 임대차 계약을 주저할 필요는 없다. 주택의 일부가 점포나 공장으로 사용되고 있는 경우에도 주거 목적이 우선한다면 보호 대상에 포함된다. 주택임대차 보호를 받는 건물과 보호를 받지 못하는 건물 비교 구분 종류 보호여부 등기된 건물 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택 ○ 미등기 건물 소유권 보존 등기를 하지 않은 건물 ○ 준공필증을 받지 못한 건물 건축공사를 마치고 준공검사를 통과하면 받는 증명서인준공필증을 받지 못한 건물 ○ 무허가 건물 허가를 받지 않고 지은 가건물 ○ 가건물 쉽게 철거할 수 있도록 지은 가건물 ○ 용도변경 건물 - 건축물 관리대장이나 등기부상의 용도가 공장 또는 창고라 하더라도 임대인이 건물의 구조, 용도를 변경하여 주거용으로 임대한 건물 - 비주거용 건물을 임대해 있다가 임대인의 승락을 얻어 주거용으로 개조, 이용하는 건물 ○ 무료 사용 건물 보증금이나 월세 등 대가를 지불하지 않은 임대차 ○ 일시 사용을 위한 임대차 여관, 호텔, 민박, 가건물 등 당사자간의 계약 자유의 원칙에 의해 맺어진 임대차 ○ 용도변경 건물 공장이나 창고 등 비주거용 건물을 임차해 있다가 임대인의 승락을 얻지 않고 주거용으로 개조, 이용하는 건물 ○ 전세가 폭락의 집 주인 '나도 할 말 있다. ☞ 아직 계약 기간 중인데 떨어진 시세만큼 보증금을 돌려달라고 합니다.  97년 10월 8,000만 원에 전세를 놓은 여진석 씨는 요즘 고민이 많다.  계약을 할 때까지만 해도 적정한 시세였는데 현재 같은 평형대의 전세가가 5,000만 원으로 떨어진 것.  속을 모르는 사람들은 IMF 전에 막차 탄 행운아라고 부러워하지만 정작 당사자인 여진석 씨는 가시방석이다.  처음 세입자가 여씨를 찾아와 주변 시세가 많이 떨어졌으니 2,000만 원이 라도 돌려줄 수 없냐고 상의를 해왔을 때 여씨는 '힘들다' 고 잘라 말했다.  세입자의 마음은 이해가 가지만 여씨도 여유자금이 전혀 없었기 때문이다.  보증금으로 받은 8,000만 원은 이미 이전 세입자에게 다시 반환했기 때문에 2,000만 원을 돌려주려면 빚을 내야 하는 상황이었다.  이때까지만 해도 이렇게 불안하지는 않았다. 이미 계약은 체결 됐고, 계약 기간은 아직 많이 남았는데 무슨 문제가 되겠는가? 생각하고 말아버린 것.  그러나 며칠 후 출근길에 라디오 방송을 듣고난 후부터 불안해지기 시작했다.  전세 시세가 급격히 떨어질 경우 보증금 중 일정액의 반환을 합법적으로 요청할 수 있다는 것이다.  정확한 내용은 듣지 못했지만, '합법적'이라는 세 글자가 머리 속에 계속 맴돌고 있다.  2,000만 원을 요구할 때 빚을 내서라도 줄 것을 그랬다는 생각도 든다.  임차인이 3,000만 원을 달라고 소송이라도 걸면 어떻게 할까?   전세가가 떨어진 것이 집 주인의 책임도 아닌데, 경기 변동의 책임을 모두 집 주인이 져야하는 걸까?  여씨가 라디오 방송을 통해 들은 내용은 '차임증감청구권'에 대한 내용이다.  주택임대차보호법에는 경기변동 등의 사유로 약정한 차임이나 보증금이 상당하지 않을 때 이에 대한 증액이나 감액을 청구할 수 있다고 명시돼 있다.  보증금의 증액은 계약 시점이나 증액 시점으로부터 1년이 지난 후, 보증금액의 5% 이내에서 가능하지만, 감액에 대한 뚜렷한 조건은 명시돼 있지 않다.  따라서 법 조문만 해석해 보면 계약 기간 언제라도 합당한 이유가 있으면 금액에 관계없이 감액을 요청할 수 있는 것.   그러나 아직 차임증감청권과 관련된 판례가 없다.  세입자의 입장에서는 언제든지 원하는 금액만큼 감액 요구를 할 수 있지만 그것을 임대인이 수용하지 못할 경우 법적인 절차에 따라 시비를 가려야 한다.  즉, 경제사정의 변동으로 임차인이 감액을 요구할 수 있는 합당한 근거와 기준이 법에 명시돼 있지 않기 때문에 결론은 판사가 내려야 한다는 것이다.  그러나 아직 계약 기간도 많이 남았는데 세입자와 집 주인이 서로 얼굴을 붉히며 법정에 드나드는 것은 바람직한 일이 아니다. 집 주인의 입장에서는 세입자의 감액 요구가 황당한 것일지 모르겠지만 세입자의 입장에서는 합당한 지점이 있기 때문에 세입자와 대화로 해결 방안을 모색하는 것이 좋다.   예를 들어 보증금과 주변 전세가와의 차액 중 일부에 대한 이자 비용을 계약 만료시 합산해 돌려 주거나, 임대주택을 개·보수해 준다거나, 관리비 중 일정 부분을 대납해준다거나 하는 방식의 합의점을 찾는 것이 현명할 것이다.  어차피 서로 동의하지 못하면 법정에서 시비를 가려야 하는데 임대인이나 임차인이나 이로 인해 발생하는 시간적, 비용적, 정신적 손실을 고려해 보면 이처럼 소모적인 일도 없을 것이다.  임대인과 임차인이 머리를 맞대고 각각의 처지와 조건에 맞는 해결 방법을 모색하는 것만이 어려운 시기를 헤쳐가는 지혜일 것이다.   ☞ 대리인과의 계약  소유주를 대신하는 사람과 계약을 할 때는 꼭 위임장을 받아 두어야 한다.  대리인이 친척관계나 부자관계라 하더라도 위임장을 받아 두지 않은 계약은 후에 효력을 인정받지 못할 가능성이 높다. 가능하다면 공증까지 받아두는 것이 가장 확실하다.  잘못 알고 있는 임대차계약 -차임증감청구권 ☞ 계약기간은 1년 반이나 남았는데 전세가가 4,000만 원이나 떨어졌어요.  '작년 10월에 1억 원을 주고 전세계약을 했는데 지금 시세는 6,000만원 이예요. 어차피 계약 당시에는 적정한 시세였으니까 어쩔 수 없다고 생각은 해도 요즘같은 불황에 정말 답답해요.'  이럴 때 세입자는 어떻게 해야 할까?  어차피 약속한 금액이니 남은 1년 반 동안은 가만히 있어야만 하는 것일까?   주택임대차보호법 제7조에 따르면 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 보증금의 증액이나 감액을 요구할 수 있다.   즉 계약기간이 끝나기 전이라도 집주인은 세입자에게, 세입자는 집 주인에게 임대료의 증·감을 청구할 수 있다는 것이다.   ☞ 주택임대차보호법 제7조  약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.  그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.  ☞ 주택임대차보호법 시행령 제2조(차임 등 증액청구의 기준 등)  1) 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임 등"이라한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.  2) 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 허가하지 못한다.  위 법에서 규정하고 있는 '경제사정의 변동'에 대한 범위가 불명확하기는 하지만 지금은 하루가 다르게 전세가가 폭락하고 있는 상황이기 때문에 세입자가 집주인에게 보증금의 감액을 청구할 수 있는 합당한 시기라는 의견이 지배적이다.  그러면 집 주인에게 보증금의 감액을 어떻게 청구할 수 있을까?  주택임대차보호법 시행령에는 보증금을 올리려면 계약이나 증액을 한 후 1년이 지나야 하고, 증액의 범위도 보증금의 5%를 넘지 못하도록 규정하고 있다.  그러나 보증금 감액에는 아무런 제약도 없다.  따라서 아무 때나 보증금의 감액을 청구할 수 있으며, 감액의 폭도 원하는 만큼 정할 수 있는 것.   그러면 '과연 집 주인이 보증금을 돌려줄 것인가?' 라는 현실적인 문제를 짚어보자.  세입자가 인근 시세와의 차이만큼 집 주인에게 감액을 요구했을 때 만일 집 주인이 이를 거부한다면 세입자는 법적으로 문제를 해결할 수밖에 없다.  법적으로 해결한다는 것은 민사조정이나 민사소송을 통해서 판사의 판결을 받는다는 것을 의미한다.   민사조정을 신청했을 때 집 주인이 조정에 응하지 않거나, 조정안에 동의하지 않을 경우 역시 소송을 제기해야 하는 것.  따라서 세입자는 합법적으로 보증금을 감액받을 권한이 있지만 이것의 실현 가능성에 대해서는 여전히 물음표를 찍을 수밖에 없다.  아직 전세보증금 감액에 관한 건으로 판결을 받은 사례는 알려진 바 없다.  주택임대차보호법 제정 이후 전세가가 지금처럼 갑자기 폭락했던 일은 한 번도 없었기 때문이다.  '요즘 돈을 쌓아놓고 사는 사람들이 어디에 있습니까? 집 주인도 보증금을 받는대로 이전 세입자에게 돌려줬을텐데..' '현재 보증금 감액의 한도에 대해서 아무런 제약도 없지만 만일 법정 소송에 들어간다면 아마도 보증금의 5% 선에서 판결이 날 것입니다. 증액 한도 5%는 집 주인이 세입자에게 증액을 요구했을 때 세입자가 가계 경제의 무리없이 조달할 수 있는 금액을 고려해 결정한 것입니다. 법의 형평성의 원칙을 고려해 봤을 때 임대인에 대해서도 예외는 아니겠죠.'   대한법률구조공단 자문변호사로 활동하고 있는 이대순 씨의 말이다.  합법적인 감액청구가 가능하기는 하지만 집 주인과 합의를 보지 못해 법정에서 판결을 받을 경우 5% 선에서 감액의 범위가 결정날 가능성이 높다는 것이다.  집 주인이 조정에 응하지 않을 경우 소송까지 걸리는 시간은 최소 3개월, 3개월 넘게 집주인과 얼굴을 붉히며 법정엘 드나들어봤자 5%밖에 감액을 받을 수 없다면 안하느니만 못한 것.  소송을 하려면 비용도 만만치 않게 들기 때문이다.  또한 법원의 판결을 받고도 집 주인이 반환을 거부했을 시에는 집주인의 재산을 경매에 부치는 방법밖에 없어 사실상 감액의 권한은 집 주인의 손에 달려있다고 해도 과언이 아니다.  따라서 집 주인이 보증금의 감액을 거부할 경우, 무작정 소송을 거는 것은 현명한 방법이 아니다.  보증금과 시세와의 차이가 크다면 소송을 해서라도 보증금과 시세와의 차액을 청구해야 하겠지만 금액이 크지 않다면 현실 가능한 방법으로 합의를 보는 것이 현명하다.   예를 들어 집의 수선, 여타의 공과금이나 관리비 등의 대납 요구 등 서로 용인할 수 있는 내용으로 합의를 것이 현명한 세입자의 자세일 것이다.

 

 자료출처 : 마산시청