오는 23일부터 상가와 오피스텔 분양은 규제가 강화되는 반면 부동산 간접투자상품인 리츠는 규제가 완화된다.
건설교통부는 23일부터 수요자를 보호하기 위해 상가와 오피스텔 후분양제를 의무화하고 법인세가 감면되는 위탁관리형 리츠를 새로 도입한다고 20일 밝혔다.
이에 따라 상가와 오피스텔 분양시장은 위축이 불가피할 전망이다. 이에 반해 리츠시장은 활기를 띨 것으로 예상된다.
부동산 전문가들은 "상가와 오피스텔 후분양제가 도입되면 수요자들은 안심하고 분양을 받을 수 있게 되지만 공급자들은 자금부담 때문에 사업이 어려워진다"며 "당분간 상가와 오피스텔 공급물량이 줄어들 것"으로 내다봤다.
◇상가 오피스텔 후분양제 = 연면적 908평(3000㎡)이상인 상가 등 건축물과 20실 이상 오피스텔을 분양할 때는 △2곳 이상의 건설업자로부터 연대보증을 받고 △골조공사를 3분의 2 이상 마치고 △시ㆍ군ㆍ구청에 신고절차를 거쳐야 한다. 연대보증 업체는 자본금이 건설공사비 이상이거나 최근 5년간 수주실적이 건설공사비의 2배 이상되어야 한다.
다만 신탁회사와 신탁계약을 맺거나 서울보증ㆍ대한주택보증 등으로부터 분양보증을 받은 경우에는 착공신고 후에 분양할 수 있다. 신탁계약을 체결할 때는 부도발생시 금융기관에 앞서 피분양자가 우선 변제를 받을 수 있도록 하는 명문 규정을 넣어야 한다.
분양을 할 때는 분양광고를 중앙일간지 또는 당해 사업지가 위치한 지역일간지에 최소 1회 이상 게재하되 준공 및 입주예정일, 층별 용도 등을 구체적으로 표시해야 한다. 이를 어길 경우 3년 이하 징역 또는 3억원 이하 벌금에 처해진다.
하지만 23일 이전에 입주자 모집(수의 계약 등도 포함)을 시작한 경우에는 후분양제의 적용을 받지 않는다. 단 분양 계약서 등의 공증이나 내용증명을 통해 입주자 모집 사실을 입증할 수 있어야 한다.
◇위탁관리형 리츠 도입 = 현재 운용중인 실체회사 리츠(일반리츠)와 기업 구조조정 리츠(CR리츠) 이외에 법인세 감면혜택이 주어지는 위탁관리형 리츠(페이퍼컴퍼니 리츠)가 새로 도입된다.
위탁관리형 리츠는 자산의 투자 및 운용을 자산관리회사에 위탁하는 형태로 법인세가 감면되기 때문에 CR리츠와 같은 수익률을 올릴 수 있게 된다. 법인세(법인소득의 29.7%)가 감면되면 수익률이 2~3%정도 높아지는 효과가 있다.
위탁관리형 리츠가 도입됨에 따라 리츠시장은 대부분 위탁관리형으로 바뀔 것으로 보인다. 위탁관리형 리츠는 구조조정용 물건에만 투자할 수 있는 CR리츠와는 달리 투자 물건을 자유롭게 선택할 수 있기 때문이다.
이와 함께 리츠 설립 최저자본금도 현행 500억원에서 250억원으로 줄어들고 자기자본의 2배 이내에서 차입이나 사채를 발행할 수 있게 된다. 또 개발사업에 대한 투자폭이 종전 자기자본의 30%에서 총 자산의 30%로 확대됨에 따라 빌딩투자 중심의 단순한 자산운용 패턴에 변화가 생길 것으로 예상된다.
한편 현재까지 출시된 리츠는 총 9개 펀드로 총자산 규모는 1조3900억원이다. 거래소에 상장된 리츠는 7개이고 비상장된 리츠는 2개이다.
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